((公設保留地)) 贈與「唯一免稅要件」

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-03-26

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示：都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。所以公共設施保留地必須贈受雙方為配偶或直系血親才有免徵贈與稅之適用，如父母贈與子女或祖父母贈與孫子女方可適用。贈受雙方為兄弟或婆媳關係則不適用該項免稅規定。

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【收購持分、共有土地】~ Q43‧「0206震災」災民因災申辦相關地籍資料及測量、登記，其規費得否減免？

為減輕0206震災受災民眾負擔，協助儘速完成復原工作，內政部(地政司)已於105年2月15日以內授中辦地字第1051301580號函請各直轄市、縣(市)政府視實際需要，依規費法第12條第3款規定，就災民因災需向地政機關申請核(補)權利書狀、地籍謄本、圖冊或閱覽地籍資料，及申辦建物測量、土地複丈、繼承登記案件之各項規費，比照莫拉克颱風時，免予繳納。另申請地籍資料謄本，為受災標的之所有權人、他項權利人、繼承人或同居ㄧ戶之親人者，亦可擴大免收工本費。

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【收購持分、共有土地】~ Q42‧ 土地共有人死亡並經依土地法第73條之1規定由直轄市、縣（市）政府列冊管理者，可否依土地法第34條之2規定，以該縣市政府為對造人申請調處？

內政部(地政司)89年5月2日台內地字第8964764號函釋規定，土地法第73條之1有關直轄市、縣(市)地政機關所為之「列冊管理」，於該法條89年1月26日修正公布施行後，僅係一般行政處理行為，並無實質代管權力，故該代管之地政機關對於列冊管理之土地或建築改良物無需為使用、收益或管理上之必要處分，並非其管理機關。另依民法第1177條至1179條規定，繼承開始時，繼承人之有無不明者，得由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，無親屬會議或親屬會議未於所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人為保存遺產之必要處置，故如部分共有人死亡而無繼承人或繼承人有無不明，得由申請調處之共有人以利害關係人之資格，依上開規定聲請選任遺產管理人，並由該管理人檢具相關資料會同參與調處。

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【收購持分、共有土地】~ Q41‧ 寺廟在未取得寺廟登記前，得否以其籌備人公推之代表人名義承受耕地？

按土地登記規則第104條係為因應實務上法人或寺廟有先行取得土地所有權之必要，所以規定法人或寺廟於完成法人設立或寺廟登記前，得以籌備人公推之代表人名義申請所有權登記；登記機關為登記時，並應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱，故雖以自然人(即籌備人公推之代表人)名義辦理產權登記，實質仍屬由法人或寺廟取得產權。又如由法人或寺廟籌備人公推之代表人先行取得耕地所有權，日後該法人或寺廟若完成登記，而該耕地尚未依相關規定變更用地編定或無法變更編定時，將衍生無法逕依同規則第150條規定更名為法人或寺廟所有之困擾，所以為使耕地能作適性且適法之利用，法人或寺廟籌備處公推之代表人仍不得依同規則第104條規定申辦取得耕地所有權，以免違反農業發展條例第33條私法人不得承受耕地之規定。

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【收購持分、共有土地】~ Q40‧ 土地贈與外國人申請登記時，地政機關能否以該外國人之中華民國居留證之英文姓名辦理登記？

按土地法第18條規定，外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。又本部訂頒「申請土地登記應附文件法令補充規定」第41點（六）規定，申請登記應附之文件為外文者，應附經我國駐外館處驗證或國內公證人認證之中文譯本。但身分證明文件為外文者，其中文譯本，得由申請人自行簽註切結負責。準此，外國人申請取得或設定土地權利登記案件，除應加附登記原因證明文件之中文譯本外，申請登記書類並應以其中譯名稱填寫，以供登記機關辦理登記。另為方便民眾向國外機關（構）提供財力證明，或外國機構團體向其總公司呈報在臺總資產等之需求，本部前以95年10月12日內授中辦地字第09507253051號函訂定「直轄市縣（市）所屬地政事務所核發英文不動產權利登記證明作業參考範例」及編撰申請書、證明書格式等，供以各直轄市、縣（市）政府執行之參考，故當事人如有申請英文登記資料之需，得請其逕向土地所在地政事務所洽辦相關事宜。

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【收購持分、共有土地】~ Q39‧ 請問是否在全國任一地政事務所可申請地籍(全國)總歸戶資料，需附何資料。

依地籍總歸戶實施辦法第8條、第9條規定「所有權人、他項權利人或其繼承人、管理人得請求就其地籍總歸戶資料，查詢、閱覽或製給複製本。……」、「申請地籍總歸戶資料，應填具申請書，並檢附下列文件，向任一登記機關提出：一、申請人身分證明文件。二、申請人為所有權人、他項權利人之繼承人者，應檢附其具繼承資格之證明文件。三、其他經中央主管機關規定之證明文件。委託代理人申請時，除應依前項規定辦理外，並另附具委託書或於申請書載明委託關係。申請人或代理人應親自到場，並由登記機關人員核對其身分。」如果您需申請地籍總歸戶資料，得依上開規定向任一地政事務所提出申請，經審查無誤及繳納規費後核發。

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【收購持分、共有土地】~ Q38‧ 有關共有人不完全相同之判決共有物分割登記案件，是否仍應受內政部92年7月15日內授中辦地字第0920010381號函釋，僅得將土地分配予該宗土地之原共有人或原共有人之一之限制？

關於裁判分割之方法如何適當，就具體個案法院有斟酌之權，其判決是否得當，非屬地政機關審查之範圍，且民法第759條及第824條之1第1項規定，共有人自判決分割確定之時起，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，不以登記為生效要件，故倘共有物分割事件經法院判決確定，地政機關自應依判決結果辦理登記。

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【持分土地買賣】~ Q37‧ 地政機關設置志工協助民眾辦理地政業務，是否已剝奪地政士的工作權及生存空間？

各直轄市、縣(市)所屬地政事務所設置地政志工，協助填寫相關書表、查詢各類地政資訊與案件辦理情形及地政法令宣導等簡易事務，係為提升服務效能，減少民眾等待申辦各項業務之時間。又地政志工，係民眾出於自由意志，以知識、經驗、時間等貢獻社會，不以獲取報酬為目的，僅為提高公共事務效能之輔助性服務，並無代理民眾申辦案件之權限，而土地法第37條之1已規定，非土地登記專業代理人擅自以代理申請土地登記為業者，其代理申請土地登記之件，登記機關應不予受理，藉以保障土地登記專業代理人之工作權益。另地政志工之服務項目，係由各地政事務所自行規範，若對於地政志工服務項目有疑義時，建請逕向該地政事務所洽詢。

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【持分土地買賣】~ Q36‧ 全國建物買賣登記統計資料應如何查詢？

內政部(地政司)統計處按年月均有公布全國建物買賣登記統計資料，請依下列路徑查詢並下載使用：統計報告\內政統計月報\4.5-辦理建物所有權登記。(http://sowf.moi.gov.tw/stat/month/list.htm#4地政)。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ Q35‧ 有關祭祀公業法人處分其所有不動產申請登記時，其登記要件、程序及應備文件為何？

按祭祀公業法人處分其財產時，除須依祭祀公業條例第33條規定辦理外，申請登記時，應依土地登記規則第34條及第42條規定，檢附土地登記申請書、權利書狀、登記原因證明文件（如移轉契約書），法人登記證明文件、其代表人之資格證明及法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，並應繳驗經直轄市、縣(市)主管機關備查之證明文件等，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。

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【持分土地買賣】~ Q34‧ 申請土地使用管理登記應備文件為何？如需分管圖，應由何單位核發或證明？

按申請登記依土地登記規則第34條規定，除該規則另有規定外，應提出：一、登記申請書；二、登記原因證明文件；三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書；四、申請人身分證明；五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。故若依同規則第155條之1規定申請共有物使用、管理之註記登記時，其登記原因證明文件係指全體共有人約定之共有物分管協議書，協議書內如需以土地分管圖表明分管位置時，因屬共有人間之債權約定事項，法無規範應由何單位核發或證明。

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【持分土地買賣】~ Q33‧ 外國公司處分其所有不動產申請登記時，其身分證明文件及用印樣式為何？

按外國法人在我國取得或設定土地權利，應先依我國法律規定予以認許，始得為權利主體，經認許之外國公司申辦土地登記時，應以總公司名義為之，並檢附認許證件，以該外國公司在中華民國境內之訴訟及非訴訟之代理人代為申請，分為外國人在我國取得土地權利作業要點第4點規定及行政院60年1月12日台內字第0270號函示有案。故外國公司申辦土地登記時，自得以經濟部核發之該公司認許（事項變更）表為該公司之證明文件，並以該認許表上留存之印鑑申請之。

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【持分土地買賣】~ Q32‧ 公寓大廈管理條例施行前已建築完成並辦畢建物所有權第一次登記之區分所有建物，能否將專有部分及其基地應有部分權利分離移轉或設定負擔？

按公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。該規定係屬強制禁止規定，登記機關於受理登記案件時，除參依本部85年2月5日台內地字第8578394號函規定：「已登記之區分所有建物與其基地所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項之限制」辦理外，餘如區分所有建物與其基地同屬一人者均應受其限制(本部87年10月13日台內地字第8796600號函釋參照)。

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【持分土地買賣】~ Q31‧ 如何確認房屋之頂樓是否有合法產權登記？

按「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共用性質，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得單獨編列建號，予以測量。」、「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。」、「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖…。」分為地籍測量實施規則第284條及土地登記規則第78條、第79條所明定，故申辦建物所有權第一次登記時，應依上開規定辦理。另已依規定辦理建物所有權第一次登記完畢之建物，得向地政機關申請建物登記謄本，以確認產權之有無。若對於建物之登記有疑義時，得逕向建物所在之該管地政事務所洽詢。

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【持分土地買賣】~ Q30‧ 縣轄市之市有抵稅地，於辦理登記時，其所有權人應如何登記？

按本部55年4月25日台內地字第199949號函示及現行土地法第52條規定，公有土地之登記，其所有權人欄應註明為國有、直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有，即指公有土地應以具備法人地位之「國」、「市」、「縣」、「鄉」、「鎮」為所有權人，故土地登記簿所有權人欄內應分別載明例如「中華民國」、「臺北市」、「桃園縣」、「蘆竹鄉」、「大溪鎮」、「八德市」等名義。過去已登記而與此項規定不符者，應通知其土地管理機關辦理更正登記。本案請參依上開規定辦理。

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【持分土地買賣】~ Q29‧ 申請私有土地所有權拋棄登記時，是否須先經國有財產署同意？

按「物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。前項拋棄，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。」、「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。前項因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記；該土地權利無其他法律上之利益者，應由申請人於登記申請書適當欄記明確無其他法律上之受利益人，並簽名。私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。」分為民法第764條第1項、第2項及土地登記規則第143條所明定。另依同規則第27條規定，消滅登記由登記名義人單方申請，故除須依上開規定辦理外，私有土地所有權拋棄尚無須先經財政部國有財產署同意之必要。

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【持分土地買賣】~ Q28‧ 地籍清理條例中38年以前之抵押設定，經公告後無人異議而塗銷若所有權人處分後，抵押權人或抵押權人之繼承人才主張權利，此時所有權人是否需賠償損失？另賠償之金額該如何認定？

依地籍清理條例第28條規定，38年12月31日以前登記之抵押權，經登記機關公告塗銷後，其因塗銷登記致抵押權人受有損害者，由土地所有權人負損害賠償責任。故類此抵押權辦竣塗銷登記，該土地所有權人復又處分該土地後，抵押權人或抵押人之繼承人始主張其權利，自應由當初申請塗銷抵押權之土地所有權人擔負損害賠償責任。至其損害賠償責任之請求權，悉依民法規定為之；另賠償之金額宜由兩造當事人自行協調處理。

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【持分土地買賣】~ Q27‧ 抵押權人為被合併之法人，得否免先辦理抵押權移轉登記，由現存續之法人開立清償證明書併附行政機關核准法人合併之公文影本，逕行申請抵押權塗銷登記？

按公司法第75條：「因合併而消滅之公司，其權利義務，應由合併後存續或另立之公司承受。」，金融機構合併法第17條第1項規定：「金融機構經主管機關許可合併者，其存續機構或新設機構於申請對消滅機構所有不動產、應登記之動產及各項擔保物權之變更登記時，得憑主管機關證明逕行辦理登記，…」，及民法第860條規定之抵押權乃就抵押物賣得價金受清償之權，必從屬於原債權而存在。故原債權因清償而消滅，從屬之抵押權亦應隨同消滅，是原以被合併法人名義登記之抵押權，其擔保之債權於合併前清償，其抵押權於清償時已消滅，得由權利人憑存續法人出具之債務清償證明書逕行申辦抵押權塗銷登記，免先申辦抵押權移轉登記。

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【持分土地買賣】~ Q26‧ 最高限額抵押權存續期間屆滿後，得否再辦理延長存續期間？

抵押權為擔保物權，從屬於債權而存在，於該債權消滅時，抵押權始歸於消滅，本身無所謂權利存續期間，故民法96年3月28日修正後，即於民法第881條之4第1項規定，最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，至最高限額抵押權如欲變更其約定之確定期日，應於期日屆至前約定變更之；又最高限額抵押權約定之確定期日屆至，僅生原債權確定之效果，依民法第881條之2第1項規定，抵押權人仍得於其約定之最高限額範圍內行使其權利，即不因最高限額抵押權確定之期日已過而喪失債權。

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【持分土地買賣】~ Q25‧ 繼承人為印尼籍之配偶，如何辦理繼承登記？

按「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」為土地法第18條所明定，經查印尼國與我國並無平等互惠關係，故該印尼籍配偶尚不得繼承取得被繼承人所遺土地權利。

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【持分土地買賣】~ Q24‧ 信託法訂頒前〈85年1月26日〉所成立之信託關係疑義 ？

經查信託法係於中華民國85年1月26日總統 (85) 華總字第 8500017250 號令制定公布，在尚未制定信託法以前，民間雖有信託行為，惟因無規範信託基本法律關係之法律，主要是由司法判決、判例及少數的法令所構成，當事人如有爭執，應訴請法院判決確定後再據以向地政機關辦理登記（如信託關係消滅，訴請判決回復所有權登記等）。

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捷運宅 3買、3不買，置產 6字 箴言

報導：MyGoNews蕭又安
時間：2019-07-21
【MyGoNews蕭又安/專題報導】
■台北捷運通車並營運路線，2019上半年共計117個車站
■越來越多的房子被稱「捷運宅」，買這類產品也是門學問
■距捷運站800公尺，步行10分鐘以內「雙捷運」為優選
 
房地產以捷運站住宅最受青睞，因為具有交通便利、房價保值、增值性佳等優勢，鄰近捷運已經成了買屋的基本條件，也成為房價不敗保證。想買完美的捷運住宅，必須清楚掌握「3買、3不買」的挑選重點！
 
捷運宅！跌的少、賣得快、很好租

捷運宅具備「跌的少、賣得快、很好租」的特性，因為市場需求強，屋主售屋可以很快找到買方，這是房地產夢寐以求的「流通性強」，無論景氣，價格修正幅度遠比其他產品小。若不想出售，捷運宅也是大台北地區通勤族偏好的租賃產品，且租金行情也容易超越周邊一般住家。

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【持分土地買賣】~ Q23‧ 有關現行登記案件登記規費計收標準，遇所應繳交金額有小數時，目前係以四捨五入方式計算，有無違法溢收情事？是否須作修正？

查「土地登記，應依土地法規定繳納登記規費。登記費未滿新臺幣一元者，不予計收。」為土地登記規則第46條第1項所明定，上開規定係為因應目前通用貨幣尚無法繳交非整數之金額（例：15.7元），即登記費之繳納金額應為整數，但其他相關土地法規並無明定登記費額有小數時，是否以四捨五入計算之。惟查四捨五入規則是一般習慣採用的數字修約規則亦是取概數的一種方法，它的目的在於使得取出來的概數能夠最接近實際的數值。另查政府機關收取費用時多數亦採四捨五入之方式（例：會計法第16條）。因此，內政部(地政司)現行規費子系統對於登記費額有小數時，其採用四捨五入方式尚無修正之必要。

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【持分土地買賣】~ Q22‧ 建商得否將公寓大廈剩餘車位所有權移轉登記予已向政府機關登記之公寓大廈管理委員會？

查申請不動產登記之權利主體，依法應具有權利能力，始得為登記之權利主體，如自然人、法人等。又「依民法總則規定法人之登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院。」為民法總則施行法第10條所明定，該管理會在未依照上開規定及非訟事件法向該管法院聲請設立登記前，未取得法人資格，不得為權利主體。（最高法院64年台上1558號判例參照）

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【持分土地買賣】~ Q21‧ 3筆土地中，2筆有設定地上權和抵押權，1筆只有設定抵押權(地上權人、抵押權人都相同)，得否合併？

按土地法施行法第19條之1規定：「兩宗以上之土地如已設定不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產之登記者，不得合併。」，其立法理由係為免權利狀態混淆，並利地籍管理。故3筆土地中有2筆設定有地上權及抵押權，另1筆則僅設定有抵押權，依上開規定意旨應不得辦理合併。

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【持分土地買賣】~ Q20‧ 對於土地總登記時無住址登記或登記為整編前住址之他共有人，如何依土地法第34條之1第4款規定通知其是否要優先承購共有土地？

依土地法第三十四條之一執行要點第7點規定，應受他共有人住址不明或經通知而無法送達者，得以公告代替通知；公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之；通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項；他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象，故於通知或公告時，請參依上開規定辦理。

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【持分土地買賣】~ Q19‧ 如何下載相關登記申請書表？

請進入內政部(地政司)全球資訊網（http://www.land.moi.gov.tw）下載專區/表格/登記類下載使用。

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【持分土地買賣】~ Q18‧ 共有人間為應有部分之買賣時，他共有人有無土地法第34條之1有關優先購買權之適用？

按「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。」為最高法院72年台抗字第94號判例揭示有案，請依上開判例意旨辦理。

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【持分土地買賣】~ Q17‧ 自耕能力證明書撤銷後，已辦理移轉登記之土地是否應返還

按「查本部八十九年五月三日台（八九）內地字第八九Ο三三Ο六號略以：『…於土地法第三十條刪除前所核發之自耕能力證明書，縱經發現不合自耕能力證明書申請及核發注意事項，於該條文刪除後，亦無撤銷該自耕能力證明書之必要。…』本案於刪除土地法第三十條之後撤銷自耕能力證明書，依上開函釋，應無撤銷該自耕能力證明書之必要，爰此登記機關自無需塗銷所有權移轉登記。」為內政部(地政司)89年6月22日台（89）內中地字第8911473號函所明釋，土地法第30條係於89年1月26日總統華總（一）義字第8900017430號令公布刪除，本案是否需辦理塗銷所有權移轉登記應視該自耕能力證明書撤銷時點判斷。


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【持分土地買賣】~ Q 16‧ 以國稅局核發的歸戶財產查詢清單辦理繼承，事後發現該清單有缺漏部份土地致未辦理繼承，現在補辦繼承，可否以不可歸責當事人之事由申請免繳登記罰款？

查「繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。」、「土地權利變更登記逾期申請，於計算登記費罰鍰時，對於不能歸責於申請人之期間，應予扣除。」分為土地法第73條及土地登記規則第50條第2項所明定，另參依土地法第73條立法意旨，其訂定申請之期限係為速定時效及確立變動後之權利，若申請人有故意或過失，未於規定期限內申辦者，則課以罰鍰以為制裁，故是否課以登記費罰鍰，須以申請人有無故意或過失為審認標準。按申請人於繼承事實發生後，如確已積極申辦被繼承人之所有財產之繼承登記，而仍未能依期限申請者，即非屬申請人之故意或過失；所謂「積極」係指其以向國稅機關申請之「歸戶查詢清單」、地政機關申請之「地籍總歸戶資料」，及國稅局核發之「同意移轉證明書」內之遺產明細表所列之標示，於期限內申辦繼承登記完竣後，倘仍有遺漏，致須再次申辦繼承登記之逾期申請期間，依土地登記規則第50條第2項規定，得視為不可歸責於當事人之期間，於計算登記費罰鍰時將該逾期申請之期間予以扣除。惟申請人應提供上開相關資料以利登記機關審認。

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【持分土地買賣】~ Q15‧ 信託(自益)登記完竣後，於信託期間內委託人與受託人雙方合意解除該信託關係，並會同辦理信託塗銷登記，惟該信託塗銷同意書是否可由受託人單獨書立，或是應由雙方共同成立該同意書？

按「 信託利益全部由委託人享有者，委託人或其繼承人得隨時終止信託。」、「信託財產依第125條辦理信託登記後，於信託關係消滅時，應由信託法第65條規定之權利人會同受託人申請塗銷信託或信託歸屬登記。前項登記，受託人未能會同申請時，得由權利人提出足資證明信託關係消滅之文件單獨申請之。如未能提出受託人持有之土地所有權狀或建物所有權狀時，得檢附切結書或於土地登記申請書敘明未能提出之事由，原權利書狀公告註銷。 」分為信託法第63條第1項及土地登記規則第128條所明定，從而，倘因信託目的完成，由委託人及受託人會同申請塗銷信託，其塗銷信託同意書自應由委託人及受託人共同書立。惟因案涉具體個案之審認，請檢附相關資料逕向土地所在登記機關洽詢，以資便捷。

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Q1‧ 債權人檢附已蓋印鑑章之清償證明及印鑑證明等文件，單獨申請抵押權塗銷登記時，所附之土地登記申請書及清冊是否亦須加蓋印鑑章？

依土地登記規則第36條規定，登記申請書應由申請人簽名或蓋章，又「土地登記申請書填寫說明」第12點、2.規定：「義務人應蓋用與印鑑證明相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理，或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。」依上開規定意旨，申請案件內如有檢附印鑑證明者，其所蓋用之印章，應與印鑑證明之印章相同；無須檢附印鑑證明之案件，則其所蓋用之印章尚無須與印鑑證明之印章一致，但同一案件內所蓋之印章應一致，以利登記機關之審查（本部89年10月18日台內中地字第8919401號函釋參照）。

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Q2‧ 若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

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Q3‧ 土地因法院判決分割共有物申請登記時，可否先申請分割之標示變更登記並免繕發權利書狀，俟完成稅捐申報後，再續申請其共有物分割登記？

依土地登記規則第105條前段規定：「共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。」持法院之確定判決申請共有物分割登記者，如涉及標示變更者，應先申辦標示變更登記，再行申辦所有權分割登記，至於是否須連件辦理，除法律另有規定外（例如農業發展條例第16條第1項第3款及第4款規定），可另案分次申請登記；於先申請標示變更登記時，並得依土地登記規則第65條規定申請暫免繕發權利書狀。

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Q4‧ 地政事務所得否以「申請案件之登記原因非屬內政部頒訂『登記原因標準用語』，且電子處理收件無此代碼，無法收件」，而拒絕人民申請土地登記？

按本部訂頒「登記原因標準用語」，目的在於統一原多而雜之登記原因，及避免過多登記原因造成登記以電子處理之作業困擾。至於民眾申辦登記案件，其登記申請書所填載之登記原因非屬該標準用語者，如屬特例，且非經常辦理之案件，登記機關得本於職權，依本部84年4月7日台內地字第8405408號函釋規定，自行選用性質相類之現有登記原因標準用語辦理登記。

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Q5‧ 申辦建物所有權第一次登記時，申請人非起造人，如未能檢具移轉契約書，可提出哪些其他證明文件？

按「申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，為土地登記規則第79條第1項第2款(現行同條項第4款)所明定。如申請人未能檢具移轉契約書時，本部曾以87年7月21日台（87）內地字第8707380號函釋，於建物基地係申請人所有，且申請人又為該建物之納稅義務人時，得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事，憑以申辦建物所有權第一次登記。本案請就個案情形，參依上開函釋辦理。

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Q6‧ 抵押權登記之存續期限意義為何？其存續期間屆滿後，土地所有權人能單獨申請抵押權塗銷登記嗎？

查抵押權本無存續期間可言，其係擔保債權之清償為目的，從屬於擔保債權而存在，在債權未消滅前，抵押權應繼續存在，債權消滅時，抵押權始歸於消滅。是以，一般抵押權設定案件，當事人約定權利存續期限，其約定並無法律上之意義(本部91年2月8日台內中地字第0910002460之1號函釋參照)。基此，抵押權登記之存續期間屆滿，仍應提出抵押權人（即債權人）出具之塗銷同意書及印鑑證明等文件或訴請法院判決塗銷後，始得據以申辦塗銷登記。

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Q7‧ 債務人向債權人(資產管理公司)清償債務後，單獨向地政事務所申辦抵押權塗銷登記時，該公司(債權人)須否依土地登記規則規定，於登記申請書之備註欄切結「確依有關法令規定完成處分程序」並蓋章？

依內政部(地政司)85年2月26日台（85）內地字第8573698號函示，因債務清償申辦抵押權塗銷登記時，其義務人（即債權人）為法人者，無須依土地登記規則第42條第1項後段「於登記申請書適當欄位記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章」之規定辦理。

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Q8‧ 請問申辦何種登記案件需辦理公告作業及其公告期間為何？

申辦登記時有下列案件類別時，應予公告：
（一）申請土地總登記案件，經審查證明無誤者，應即公告，公告期間為15日（土地登記規則第72條）。
（二）申請建物所有權第一次登記案件，經審查證明無誤應即公告，公告期間為15日（土地登記規則第72條、第84條）。（三）總登記期限無主土地之公告，公告期間不得少於30日（土地法第57條、第58條）。
（四）未辦繼承土地或建築改良物公告，公告期間不得少於三個月（未辦繼承登記土地或建築改良物列冊管理作業要點第5點）。
（五）逾總登記期限補辦無主土地公告，公告期間不得少於三個月（逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則第4點）。（六）土地總登記後，因主張時效完成申請地上權、不動產地役權、農育權登記，經審查證明無誤應即公告，公告期間為30日（土地登記規則第118條）。
（七）申請土地所有權狀或他項權利證明書補給之公告，公告期間為30日（土地登記規則第155條）。
（八）土地權利人申請土地權利移轉或消滅等變更登記，不能提出原權利書狀時，應由權利人自行填具切結書、或於登記聲請書備註欄，敘明其為原權利人及權利書狀滅失之事實原因，如有不實願負法律責任，地政機關於接受申請後，應依土地法第79條規定公告30日，俟公告期滿無人提出異議，再行辦理權利變更登記，除非有必要，無需先行補給原權利書狀（內政部67年5月15日台內地字第792259號函）。
（九）土地登記有下列各款情形之一，未能提出權利書狀者，應於登記完畢時公告註銷：（土地登記規則第67條）
1.申辦繼承登記，經申請之繼承人檢附切結書者。
2.申請他項權利塗銷登記，經檢附他項權利人切結書者，或他項權利人出具已交付權利書狀之證明文件，並經申請人檢附未能提出之切結書者。
3.申請建物滅失登記，經申請人檢附切結書者。
4.申請塗銷信託、信託歸屬或受託人變更登記，經權利人檢附切結書者。
5.申請都市更新權利變換登記，未受分配或不願參與分配者；或經登記機關於登記完畢後通知換領土地及建築物權利書狀，未於規定期限內提出者。
6.因徵收、區段徵收、撥用或照價收買土地之登記。
7.因土地重劃或重測確定之登記。
8.登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記。9.法院囑託辦理他項權利塗銷登記。
10.依法代位申請登記者。
11.依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理之登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者。

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Q9‧ 登記謄本末頁僅列印地建號、時間及機關等，是否需收費？

按該末頁所列印時間、謄本字號及用章者，係有確認資料提供機關保障謄本使用者之功能，故該末頁記載地籍資料之登記謄本仍予收費。另為減少末頁僅列印地建號、時間及機關等而無地籍資料之情形，本部業於93年12月8日內授中辦地字第0930726515號函修正「土地登記複丈地價地用電腦作業系統規範」有關土地、建物登記謄本格式，並自94年1月1日起施行。

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新北論壇 說明都更三箭推動策略

報導：MyGoNews林湘慈
時間：2019-04-24
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為說明都更三箭推動之政策方向，新北市政府訂於2019年4月30日邀請相關領域之專家學者辦理圓桌論壇，期透過意見交流與討論，凝聚政策與規劃之共識，宣示市府推動都更三箭之決心。
城鄉發展局局長黃一平表示，新北市捷運系統正陸續完工與通車，在捷運系統建構下，新北市政府提出以大眾運輸場站為導向(Transit Oriented Development,TOD)之發展策略，將捷運場站周邊地區劃定為都市機能提升區域，以捷運到哪裡都更到哪裡的原則，結合主要幹道兩側都市更新及推動防災型都更等，提出都更三箭的都市發展政策。
 
綜合規劃科科長陳柏君表示，市府將於2019年4月30日上午9時於市府3樓307會議室舉辦「新北市大眾運輸導向都市發展TOD策略論壇」，邀請都市更新、建築、都市計畫及土地開發等相關公會會員及有關從業人員踴躍參加。


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Q10‧ 訂有存續期間之地上權是否因期限屆至而消滅？又地上權期限已經屆滿，未辦理塗銷登記，該地上權是否仍視為消滅？

按民法第102條第2項規定，附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，故實務上認為法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時當然消滅，此於物權亦為如此，不待「登記」或「交付」即已消滅，故本部前即以55年6月6日台(55)內地字第204191號函釋，定有期限之地上權，自該期間屆滿時起當然歸於消滅。惟依民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」及土地登記規則第143條第1項：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記」規定，是以，地上權因存續期間屆滿而消滅者，仍應辦理塗銷登記，始生消滅之效力。

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Q11‧ 有關84年拍賣取得之已於51年間保存登記之房屋(建築完成日期為民國21年)，因房屋占用公地，且前屋主已分別於76年繳納71年7月至76年6月及89年至93年之無償使用補償金，則現房屋所有權人得否檢附房屋權狀、理由書等，主張依民法規定，申請時效取得地上權？又主觀上之地上權意思表示，如何認定？

查依民法第769條、第770條或第772條規定，因時效完成申請地上權之登記，依土地登記規則第27條規定得由權利人或登記名義人單獨申請之。另申請時效取得地上權登記，除應合於民法有關時效取得之規定外，尚須以行使「地上權之意思」而行使地上權，即占有人係以在他人地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之意思；另參照84年度台上字第748號判決要旨，占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。本案所繳納71年7月至76年6月及89年至93年之「無償使用補償金」，究係屬何種性質？是否有行使地上權之意思？應由申請人舉證，以供登記機關審查人員依法審認之。

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Q12‧ 依申請土地登記應檢附文件法令補充規定第33點規定，解散之公司，進入清算程序後，申請不動產登記，應檢附清算人經法院准予備查或裁定之證明文件為代表人資格證明，與公司法第332條規定以董事為清算人是否牴觸？

依公司法第322條：「公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。（第1項）不能依前項之規定定清算人時，法院得因利害關係人之聲請，選派清算人。（第2項）」、第83條：「清算人應於就任後15日內，將其姓名、住所或居所及就任日期，向法院聲報。」及第334條：「第83條至第86條、第87條第3項、第4項、第89條及第90條之規定，於股份有限公司之清算準用之。」規定，解散之股份有限公司，其清算人，應為公司之董事或經法院之選派者，且清算人應於就任後15日內，將其姓名、住所或居所及就任日期，向法院聲報。本部訂頒之「申請土地登記應檢附文件法令補充規定」第33點規定，係參依上開公司法規定並就實務執行所定，於法尚無不妥。

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Q13‧ 地政電子謄本加註：「經列印成紙本，不具文書證明效力」等注意文字，常使電子謄本須多列印一頁，其費用增加，降低以網路申請電子謄本之誘因，增加地政事務所之工作人力負擔，故建議電子謄本如有因上開加註文字增加頁數時，應予免費列印。

按地政電子謄本末頁之注意事項，係為提醒申請人申領電子謄本之效力及應注意事項以確保申請人之權益，該項文件有其存在必要。惟因列印該項資料致多繳交一頁之工本費乙節，業經本部94年3月9日內授中辦地字第0940042393號函示，謄本末頁「本謄本列印完畢」等字〈含〉以下該頁不予計費，並自本（94）年7月1日起實施。

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Q14‧ 對於法院以拍賣共有土地，用價金分配各共有人之方式分割共有物時，若由他人或共有人之一拍定者，他共有人是否仍保有優先購買權？

按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。」、「 不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。拍定人未繳足價金或承受之債權人逾期未補繳價金與其應受分配額之差額，致再定期拍賣時亦同。」分為強制執行法第98條及辦理強制執行事件應行注意事項第44點之(一)所明定，是以，法院執行拍賣時，他共有人是否有優先購買權，係屬執行法院審理之權責，拍定人持憑法院核發之權利移轉證明書申辦產權移轉登記，登記機關無須再審查優先購買權相關事宜。

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【收購持分、共有土地】~ 國私共有土地處理原則~(五)~

五、他共有人處分其私有持分，或私有持分經拍賣，函詢本署
是否優先承購時，除國有持分已有使用計畫者外，不予主
張優先承購。前項優先承購及所需經費，應依政府採購法
及預算程序辦理。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地分割糾紛處理方式之探討~(一)

一、仿鄉鎮市調解條例之規定賦予調處結果與確定判決同一效力

    內政部93年9月21日內授中辦地字第0930012910號函依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成之調處結果，未具既判力，當事人之繼受人不受拘束又內政部95年4月26日內授中辦地字第0950043409號函示調處時，如發現部分土地所有權人已死亡，尚未辦理繼承登記，自應請全部繼承人檢具繼承登記相關資料會同參加調處，並於調處紀錄敘明先行辦理繼承登記後再依調處結果辦理。即因調處不具與確定判決有同一效力之既判力，請求該死亡共有人之繼承人辦理繼承登記亦非法律授權調處範圍，共有人有死亡者他共有人不得代為申辦繼承登記，於辦竣繼承登記前亦不得辦理「調處共有物分割」登記。另調處結果對第三人並無拘束力，故調處委員會一旦作成調處結果之後，常見當事人對於調處結果另行起訴，致使不動產私權糾紛延宕未決，當事人必需歷經調處、裁判兩種時程，反而更加耗費時間。為使調處具既判力並避免有行政權侵害司法權運作之虞，宜仿鄉鎮市調解條例之規定，調解案件調解成立經由法院核定後與民事確定判決有同一效力之立法例，即調處結果送由法院核定後，也具有既判力，使不動產私權糾紛不致延宕未決，當事人權利才能迅速有效獲得實現。

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2019 房屋 (( 稅籍清查 )) 工作開始啟動

報導：MyGoNews林湘慈
時間：2019-03-01
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府稅捐稽徵處表示，為健全房屋稅籍維護租稅公平，例行的清查作業已經於2019年在2月全面啟動，一般常見的頂樓增建、陽台封閉及房屋前、後加蓋等違章建築，都是房屋稅課徵的範圍，在未拆除前應依法設籍課徵房屋稅。
 
該處表示，為配合2014年6月4日修正公布房屋稅條例第5條規定，將加強查核住家用自住、非自住房屋之使用情形及適用稅率是否無誤，該處也再次提醒納稅義務人，如有房屋新建、增建、改建或使用變更等情形，應儘速主動向房屋所在地之稅捐稽徵處申報房屋稅籍並補繳稅款，以保障自身的權益及避免經查獲後可能遭受裁罰，增加額外負擔。
 
除積極查核逃漏稅外，該處更運用機關間通報之受災房屋、低收入戶、公益出租人及工廠登記等資料主動更正稅籍，且針對已停、歇業或註銷營業登記之房屋，輔導納稅義務人申請房屋稅減、免徵及使用情形變更改課，積極幫民眾減輕負擔、節省荷包。
 
為落實房屋稅籍清查工作，該處於清查期間將派員實地勘查，清查人員均會配帶識別證以資辨識並說明執行作業內容，亦請納稅義務人給予配合及協助。另外，如發現房屋有新、增、改建或使用情形變更應予改課或補徵時，稅捐稽徵處會以公文通知，納稅義務人如對核課內容有疑問，可向稅捐機關查詢，以維護自身權益。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地分割糾紛處理方式之探討~(二)

二、仿照地籍清理條例明訂調處如發生損害應向他共有人求償

 不動產糾紛調處委員會之設置對於民眾固有好處，但就政府立場而言，則係加重其負擔，依「直轄市縣〈市〉不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」規定其執行秘書及工作人員均是由主管地政業務人員派兼，且部分委員亦由業務主管擔任，依地政業務繁忙之程度，尚須兼辦調處業務，難免影響其作業品質及調處結果，現行民意高漲行政機關動輒得咎，如此可避免行政機關責任過重，以利調處業務推動，況且共有土地完成調處共有物分割登記後，共有人得單獨自由處分、使用收益其土地，分割利益歸共有人，因同屬行政機關介入私權爭執性質，故應仿照地籍清理條例第28,29,30條規定塗銷抵押權、地上權、限制登記有受損害者由土地所有權人負損害賠償責任之法例，明定經依調處結果辦理「調處共有物分割」登記後，如共有人認有發生損害應向他共有人求償始符公平正義原則。

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