【收購持分、共有土地】~ 共有土地分割糾紛處理方式之探討~(三)

三、以法律位階明定調處通知送逹程序確保調處效力

 依內政部90年5月14日台(90)內中地字第9006787號函示土地法第34條之1第6項前段之立法精神係為解決部分共有土地無人繼承、繼承人數眾多或共有人散居各地無音訊或聯絡不易等原因，要全體共有人恊議共有物分割事實有困難，造成共有土地無法有效利用等問題，而依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法規定，於當事人一方已經二次通知不到場者，調處委員會應依職權予以裁處作為調處結果，直轄市、縣（市）政府調處後，不服調處者應於接獲調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴，則依原調處結果辦理，因辦理「調處共有物分割」登記完竣即生權利變動，對於當事人之權益影響甚大，但調處開會通知、調處紀錄無法送逹共有人，實務作法均依行政程序法之規定以公示送逹通知，惟依行政程序法第3條第2項第5款之規定有關私權爭執之行政裁決程序不適用行政程序法之規定，現行實務作法有灰色地帯。調處開會通知、調處紀錄是否合法送達將直接影響調處效力，為避免爭議徒增訟爭，故宜以法律位階明定調處通知送逹程序及法律效果確保調處效力。

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【收購持分、共有土地】~ 誰是共有人

一、只有共有人才能請求分割共有土地，至於誰是共有人？其應有部分各為若干？則應以土地登記簿登記者為準（最高法院八十三年度台上字第三二七四號判決、同院八十四年度台上字第二八三號判決）。
二、共有人雖已將其應有部分讓與他人，然在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分請求分割共有土地（最高法院六十七年度台上字第三一三一號判例參照）。
三、不動產應有部分之受贈人在未就受贈之應有部分辦理所有權移轉登記前，尚未取得該不動產所有權，即非該不動產之共有人，無從參與該不動產之分割（司法院７８．６．３０七十八台院廳一字第○五二○九號函參照）。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地分割請求權之性質

       共有物分割請求權為分割共有物之權利，非請求他共有人同為分割行為之權利，其性質為形成權之一種，並非請求權。民法第一百二十五條所謂消滅時效之請求權，自不包含共有物分割請求權在內（最高法院二十九年度上字第一五二九號判例）。因此，共有物分割請求權並無經過十五年不行使即歸消滅之情形。

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【收購持分、共有土地】~ 土地共有人中有人死亡或下落不明時，對共有物分割有何影響

一、協議分割
　　若共有人死亡而不知孰為繼承人或繼承人下落不明，則勢必無法進行，共有人下落不明時亦同。
二、判決分割
（１）若共有人死亡而不知孰為繼承人，係發生於起訴前，將會因無法符合共有人一同起訴或被訴之要件，導致該訴訟不合法。惟實務上為尋找已死亡共有人之繼承人，仍有勉為起訴，以便透過法院來協助找尋，倘無法尋獲，則亦將遭法院駁回起訴。
（２）若共有人死亡係發生於起訴後，則依民事訴訟法第一百六十八條之規定「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法得為訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。 」必須俟有繼承人等依法承受訴訟後，該當然停止之訴訟程序才會繼續進行。


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【收購持分、共有土地】~ 共有土地之分割方法

共有土地之分割方法計有協議分割及裁判分割兩種（民法第八百二十四條及民法第八百三十條第二項）。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地之分割與分管有何不同

                分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。實務上有判決認為分管之共有土地，若有共有人請求分割共有物，應解為有終止該分管契約之意思（最高法院八十五年度台上字第五三號判決）。
　　日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地之裁判分割

一、起訴之當事人
　　（１）分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟，必須全體共有人一同起訴、被訴，其訴訟始為合法，否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。因此，應由贊成同一分割方案之共有人為原告，並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告，備具起訴書及分割方案，向不動產所在地之管轄法院提出（最高法院三十七年度台上字第七三六六號判決）。
　　（２）又因共有物分割之訴其訴訟標的之計算，應以原告在第一審起訴時因分割所受利益之客觀價額為準（司法院三十二年院字第二五○○號解釋），非以共有物全部之價額定之，致使同一分割共有物之訴，因提起訴訟之原告其應有部分之不同，應繳納裁判費亦隨之不同，故提起訴訟時，通常會選擇贊成同一分割方案之共有人中應有部分最少之人具名為原告，以節省裁判費用。惟如訴訟程序欲適用普通訴訟程序則須注意訴訟標的價額之多寡，以免因選擇應有部分較少之共有人為原告，造成適用簡易訴訟程序（民事訴訟法第四百二十七條參照）。
　　（３）倘土地登記簿謄本中之共有人中已有死亡者，因裁判分割亦為物權之處分行為，依民法第七百五十九條規定，應先經其繼承人為繼承登記，方得為分割行為。又依最高法院七十年一月廿日七十年度第二次民事庭會議決議〈二〉之見解，謂共有不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產。

二、管轄法院
　　依民事訴訟法第十條之規定：「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地法院管轄。」因分割共有土地涉及不動產所有權，自應依前述規定辦理。且此項管轄規定係專屬管轄，不得以共有人之約定變更之。

三、兩筆以上之共有土地合併分割
（１）請求准予合併分割之要件：
‧共有人相同
‧共有人之應有部分於每筆土地皆相同
‧共有之數筆土地相庇鄰
‧數筆土地之地目相同
（２）以普通共同訴訟方式合併訴請分割：
　　倘除共有人相同外，其餘有一要件不符合，則該筆土地僅得以普通共同訴訟之客觀合併方式訴請分割，於分割方案中須另表明該筆土地之分割方法，並與其他土地一同計算補償金額明細。倘數筆土地之共有人有差異，則該筆共有人不同之土地，即無法和其他土地以普通共同訴訟之客觀合併方式訴起分割，僅得另行起訴解決共有之狀態。惟於協議分割並無以上之限制，僅需全體共有人同意即可。

四、裁判分割方法
（１）共有土地裁判分割方法
　　依民法第八百二十四條規定，共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為左列之分配：
‧以原物分配於各共有人。
‧變賣共有物以價金分配於各共有人。
‧以原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
　　其中所謂「以原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」係指共有人每人皆已就原物受分配，但其中受分配部分較其應有部分計算為少者，得併以金錢補償之。若將原物全部分配予共有人中一人或數人，而對其餘共有人全不予分配，僅以金錢補償，則非適法（最高法院六十二年台上字第二五七五號判例參照）。
　　分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，共有人本得提出分割方案，法院則可斟酌共有人之意願，共有物之使用情形，經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方案之拘束（最高法院八十五年度台上字第六四九號判決、最高法院八十七年度台上字第一四○二號判決）。惟關於定共有土地分割之方法，固可由法院依職權為自由裁量，但若所定分割方法不適當，其自由裁量權之行使，即難謂合法（最高法院八十五年度台上字第一三三七號）。
（２）裁判分割方法可併用兩者
　　分割共有物之訴，應由法院依據民法第八百二十四條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，審判上共有物分割方法應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決定之，其分割方法縱使選擇其一或併用兩者，亦屬無妨；但就同一共有物對於全體共有人應採相同之分割方法（最高法院七十四年一月八日民事庭會議決議）。
（３）不能創設新的共有關係
　　分割共有物以消滅共有關係為目的，法院為裁判上之分割，除當事人陳明願就分得土地維持共有或有不能分割之情形外，自不能將共有土地分歸一部分共有人，創設新的共有關係。（最高法院七十一年度台上字第三七三八號判決、司法院80.4.26八十台院廳一字第○三四八○號函）。

五、裁判分割之效力
　　倘以判決分割之方式

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地之協議分割

一、意義
　　協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例，分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有狀態，即共有人全體協議共有土地之分割方法；然而既曰協議而非決議，分割協議即須經全體共有人同意，方生效力，蓋協議分割共有物係處分行為，應經全體共有人同意始生協議分割之效力（最高法院七十二年台上字第二三八二號判決）而無土地法第三十四條之一第一項之適用，亦即土地法第三十四條之一第一項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物（最高法院七十四年台上字第二五六一號判例）。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係，雖較為平和及迅速，但若有人堅持反對，即使僅有一人，都將無法以此方式達成分割。此外，協議分割契約並非要式行為，只要有證據可以證明全體共有人之協議即可（最高法院五十七年度台上字第三四三七號判決參照）。
二、不能協議分割之土地
（１）依土地登記規則第一百三十六條之規定：「土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。」因此，共有土地若遭受限制登記，則共有人自亦無法協議分割以處分該土地。
（２）依土地登記規則第七十條之規定：「公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請，但因繼承、強制執行、徵收或法院判決確定，申請登記者，不在此限。」此際亦無從以協議方式達成分割之目的，只能循訴請判決分割方式辦理。
三、協議分割之效力
（１）分割共有物係以消滅共有關係為目的，使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地，於經辦妥分割登記後，即生喪失共有權，並取得單獨所有權之效力（最高法院五十八年度台上字第一五○二號判例參照）。另因調解、和解分割不動產，僅有協議分割之效力，與判決分割發生形成力之情形不同，仍非辦妥分割登記，無從主張已經取得單獨所有權（最高法院五十八年度台上字第三五六三號判決參照）。
（２）早期實務見解有最高法院四十八年台上字第一○六五號判例認為，分割之協議不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人亦有拘束力，惟於八十三年六月三日依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋：最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受、讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍，認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。
四、不履行協議分割之救濟
（１）共有人就共有物已訂立協議分割契約者，縱使拒絕辦理分割登記，當事人僅得依約請求履行是項登記義務，而不得訴請法院按協議之方法，再為分割共有物之判決（最高法院五十九年度台上字第一一九八號判決）。
（２）共有物之分割協議，係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的，應由共有人全體參與分割之協議及履行，因之共有人請求他共有人履行協議分割契約，其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定，應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺，故其所為應受判決事項之聲明，應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記，始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的（最高法院八十八年度台上字第一五七六號判決）。
五、分割協議之消滅時效
　　雖共有人間成立分割協議，惟如因時間之經過或其他因素，共有人中有不按已成立之協議履行者，他共有人即須以訴訟方式，訴請履行，此際係依據分割協議履行請求權，提起給付之訴，故該請求權仍有民法第一百二十五條十五年消滅時效規定之適用。若有共有人依民法第一百四十四條第一項之規定拒絕履行分割協議，則該協議分割契約將無法實現。惟按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項所明定，此項規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其請求辦理分割登記之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割

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【收購持分、共有土地】~ 土地之共有人能否僅就其中一部分共有土地請求分割

       土地分割旨在消滅共有關係，除非共有人間有保留部份共有物之特約外，應消滅共有關係，使成為單獨所有（司法院８０．０４．２６八十院台廳一字第○三四八○號函、最高法院七十一年度台上字第三七三八號判決）。

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【收購持分、共有土地】~ 共有物上之抵押權是否因分割受影響

                依民法第八六八條之規定，抵押之不動產如經分割，其抵押權不因此而受影響。亦即抵押之不動產雖經分割成數筆，但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上，不受不動產分割之影響。然依土地登記規則第一百零七條之規定：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

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【收購持分、共有土地】~ 共有土地不能分割的法定原因有哪些

民法第八百二十三條規定：「各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項契約所定不分割之期限，不得逾五年。逾五年者，縮短為五年。」所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分割之情形存在（最高法院五十年度台上字第九七○號判例）。

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【收購持分、共有土地】~ 共有道路能否分割

  共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權（民法第八百五十一條）外，原則上不得分割（最高法院五十八年度台上字第二四三一號判例）。亦即基於民法第八百二十三條第一項但書之規定，認為就共有道路之使用目的而言，不能分割該共有道路。

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【收購持分、共有土地】~ 經都市計劃編為道路預定地而尚未闢為道路之共有土地能否請求分割

             民法第八百二十三條第一項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指該共有物「現在」依其使用目的不能分割者而言。倘現在尚無不能分割之情形，則將來縱有可能依其使用目的不能分割之情事，亦無礙於共有人之分割請求權（最高法院七十年度台上字第二六○號判決）。另依都市計畫法第四十二條、第五十條、第五十一條之規定，道路用地屬公共設施用地，應於一定期間內以徵收等方式取得，逾期即視為撤銷，且於未取得前，所有權人仍得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，並得申請為臨時建築使用。故經都市計劃法編為道路預定地而尚未闢為道路之共有土地，其共有人仍得請求分割（最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議）。

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【收購持分、共有土地】~ 防空避難用之地下室能否分割

         地下室若依建築改良物登記簿謄本記載其主要用途為「防空避難室」者，即屬防空避難使用，應保持其完整性，不宜築牆分割，而妨害防空避難之效用。（最高法院七十七年度台上字第二三二七號判決）。

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世貿三館案底價出爐 266.37億元史上最高

2020-01-20 10:38:10經濟日報 記者徐碧華／即時報導

財政部國有財產署今日公告台北市世貿三館基地招標設定地上權案，權利金底價266億3703萬餘元，是國產署公告地上權招標案有史以來最高的總底價。國產署官員表示，這是國產署擁有的最後一塊信義計畫區屬娛樂設施區的可招標大面積土地，定3月30日開標。

國產署也希望能標脫出最高單價，官員指出，目前設定地上權的最高單價是由107年標脫空軍官兵活動中心創下的，每坪單價720萬元。而世貿三館底價的每坪單價是548萬元。

國產署表示，該基地面積1萬6054平方公尺（4856坪），地上權存續期間70年，地租年息率4.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，地租不隨申報地價調整之年息率為3.5％，地上權及地上建物得辦理一部讓與。

該地目前公告地價58億多元，以4.5%年息率計算，國產署指出，一年租金2億6100多萬元。國產署將於2月20日於該署北區分署舉辦招標說明會。

國產署官員指出，該基地都市計畫使用分區為娛樂設施區，建蔽率50％、容積率560％，可做商辦、可做商場，看得標者如何規畫，依台北市信義計畫地區建築物及土地使用分區管制規定，娛樂設施區除住宅、特種零售業、特種服務業、殮葬服務業等不得使用外，餘比照台北市土地使用分區自治條例第四種商業區之使用規定辦理。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，世貿三館基地面積與南山廣場接近，由於容積率有560%，再加上目前標購高價地上權案的投資人多安排容積移入，預估未來量體將超過5萬坪，未來每年租金收入可望超過30億元。

國產署表示，世貿三館基地三面臨路、地形方正，周邊為臺北市政府、101大樓、世貿一館、百貨商場等，商業活動熱絡、交通便利。

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【收購持分、共有土地】~ 共有之太平梯、車道、亭仔腳、界標、界牆、停車空間能否請求分割

       各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項所明定，惟同條項但書又規定，因物之使用目的不能分割者，不在此限。
       其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，避免不必要之紛爭。區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺的，其性質屬於因物之使用目的不能分割者。因此，區分所有物之太平梯、車道、界牆、停車空、、、等，間應不得請求分割（參照司法院大法官會議釋字第三五八號解釋、最高法院八十四年度台上字第一百三十二號判決、最高法院八十五年度台上字第九六六號判決）。

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【收購持分、共有土地】~ 經假扣押之共有土地能否分割

依土地登記規則第一百三十六條之規定，假扣押所為禁止處分之登記屬限制登記，故共有人無法以協議分割土地，而只能請求法院判決分割。
　假扣押之禁止處分，其目的在禁止債務人將假扣押之財產移轉於他人或設定負擔，以保全將來之執行。分割共有物並非將自己所有財產移轉於他人或設定負擔之行為，分割後各共有人之財產並不因而減少價值或難於執行，故共有物縱經法院實施假扣押，亦非不得分割（最高法院五十九年度台上字第一八○號判決）。

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【收購持分、共有土地】~ 經查封或假處分之共有土地能否分割

依土地登記規則第一百三十六條規定及前引判例意旨，此際共有人祇能請求法院判決分割共有土地。
債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人應有部分經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假處分亦無影響（最高法院七十二年度台上字第二六四二號判例）。

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