46.不動產因買賣辦畢所有權移轉登記完畢後，嗣因買賣雙方合意解除契約回復登記，是否需辦理實價登錄?又申報內容需注意哪些事項？

此情形因登記原因仍為「買賣」，故仍需申報登錄成交實際資訊。於申報作業時，價格相關欄位請填0，並於備註欄載明「因買賣雙方合意解除契約」。

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45.實務上將室內及陽台打通，是否屬於實價登錄申報書新增備註欄位『含增建或未登記建物』？又申報書欄位「有無管理組織」，有無全國性統一單位可查詢或只須由權利人自行提供資料即可？

一、有關新增備註欄位「含增建或未登記建物」，其認定以登記之面積為準，實務上將室內及陽台打通非屬「含增建或未登記建物」應備註事項。

 

二、另申報書欄位「有無管理組織」請由權利人自行提供資料或向權利人確認方式認定。

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44.土地贈與外國人申請登記時，地政機關能否以該外國人之中華民國居留證之英文姓名辦理登記？

按土地法第18條規定，外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。又本部訂頒「申請土地登記應附文件法令補充規定」第41點規定，申請登記應附之文件為外文者，應附經我國駐外館處驗證或國內公證人認證之中文譯本。

 

但身分證明文件為外文者，其中文譯本，得由申請人自行簽註切結負責。準此，外國人申請取得或設定土地權利登記案件，除應加附登記原因證明文件之中文譯本外，申請登記書類並應以其中譯名稱填寫，以供登記機關辦理登記。

 

另為方便民眾向國外機關（構）提供財力證明，或外國機構團體向其總公司呈報在臺總資產等之需求，內政部以95年10月12日內授中辦地字第09507253051號函訂定「直轄市縣（市）所屬地政事務所核發英文不動產權利登記證明作業參考範例」及編撰申請書、證明書格式等，供以各直轄市、縣（市）政府執行之參考，故當事人如有申請英文登記資料之需，得請其逕向土地所在地政事務所洽辦相關事宜。

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43.寺廟在未取得寺廟登記前，得否以其籌備人公推之代表人名義承受耕地？

按土地登記規則第104條係為因應實務上法人或寺廟有先行取得土地所有權之必要，所以規定法人或寺廟於完成法人設立或寺廟登記前，得以籌備人公推之代表人名義申請所有權登記；登記機關為登記時，並應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱，故雖以自然人(即籌備人公推之代表人)名義辦理產權登記，實質仍屬由法人或寺廟取得產權。

 

又如由法人或寺廟籌備人公推之代表人先行取得耕地所有權，日後該法人或寺廟若完成登記，而該耕地尚未依相關規定變更用地編定或無法變更編定時，將衍生無法逕依同規則第150條規定更名為法人或寺廟所有之困擾，所以為使耕地能作適性且適法之利用，法人或寺廟籌備處公推之代表人仍不得依同規則第104條規定申辦取得耕地所有權，以免違反農業發展條例第33條私法人不得承受耕地之規定。

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42.自辦市地重劃區會員資格、會員大會權責及決議人數面積比例之計算?

依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第3條第2項規定，重劃會，係以自辦市地重劃區內全體土地所有權人為會員。但土地分配結果公告期滿後，以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為會員。

 

又上開辦法第13條第3項及第4項規定，會員大會之權責如下：

 

一、修改重劃會章程。

 

二、選任、解任理事及監事。

 

三、監督理事及監事職務之執行。

 

四、審議擬辦重劃範圍。

 

五、審議重劃計畫書草案。

 

六、審議禁止或限制事項。

 

七、審議拆遷補償數額。

 

八、審議預算及決算。

 

九、審議重劃前後地價。

十、認可重劃分配結果。

 

十一、追認理事會對重劃分配結果異議之協調處理結果。

 

十二、審議抵費地之處分。

 

十三、審議理事會及監事會提請審議事項。

 

十四、審議其他事項。

 

會員大會對於前項各款事項之決議，應有全體會員二分之一以上，及其於重劃範圍所有土地面積逾該範圍土地總面積二分之一之同意行之。但會員有下列情形之一者，其人數及所有土地面積不列入計算：一、重劃前政府已取得之公共設施用地，且依規定原位置原面積分配或依法應抵充之土地。二、自籌備會核准成立之日前一年起至重劃完成前取得所有權之重劃範圍土地，除繼承取得者外，其所有土地面積未達該範圍都市計畫規定最小建築基地面積；都市計畫未規定者，應達該直轄市或縣（市）畸零地使用規則規定建築基地最小寬度及最小深度相乘之面積。三、受託人接受委託人數逾重劃範圍私有土地所有權人人數十分之一。

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41.土地共有人死亡並經依土地法第73條之1規定由直轄市、縣（市）政府列冊管理者，可否依土地法第34條之2規定，以該縣市政府為對造人申請調處？

按內政部89年5月2日台內地字第8964764號函釋規定，土地法第73條之1有關直轄市、縣（市）地政機關所為之「列冊管理」，於該法條89年1月26日修正公布施行後，僅係一般行政處理行為，並無實質代管權力，故該代管之地政機關對於列冊管理之土地或建築改良物無需為使用、收益或管理上之必要處分，並非其管理機關。

 

另依民法第1177條至第1179條規定，繼承開始時，繼承人之有無不明者，得由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，無親屬會議或親屬會議未於所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人為保存遺產之必要處置，故如部分共有人死亡而無繼承人或繼承人有無不明，得由申請調處之共有人以利害關係人之資格，依上開規定聲請選任遺產管理人，並由該管理人檢具相關資料會同參與調處。

40.哪裡可以查到臺灣地區鄉鎮市區面積資料？

臺灣地區鄉鎮市區面積可在本部統計處統計月報網站查詢，其分類為戶政、民政類項下，1.7- 鄉鎮市區人口及按都會區統計。

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39.什麼是領海基線？我國的領海基線範圍在那裏？

根據聯合國海洋法公約的規定，沿海國的主權除了陸地領土外，也及於領海。但是為了避免各個國家任意的主張領海的範圍，影響到其他國家的權益，因此，公約規定，每一個國家可以主張的領海寬度，從「領海基線」量起不能超過12浬(1浬≒1.852公里)。

 

每一個國家都會選擇對國家最有利的方式來劃出他們國家的領海基線。最常見的是直線基線及正常基線。通常在海岸線極為曲折的地方，或者如果緊接海岸有一系列島嶼，沿海國會選擇數個適當的點(通常是最外圍的點)作為基點，再利用直線將這些基點連接起來，就成為領海基線，而這種劃定的方法，稱為「直線基線」法。當沿海國採用直線基線法劃定領海基線時，必須利用適當的方式公布領海基點之地理坐標。

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38.什麼是「大陸礁層」?什麼是「大陸棚」?二者有何不同？

「大陸礁層」(註)，又稱為大陸棚。在地理學上，是指從海岸向海延伸到大陸坡為止的一段比較平坦的海底區域，是海底地形中最靠近陸地的部分，從陸地上的河流所帶下來的粗顆粒沖積物會堆在這個區域，深度大概以200公尺為界線。

 

而在法律上，1958年《大陸礁層公約》第1條規定，大陸礁層是指「(a)鄰接海岸但在領海以外之海底區域海床及底土，其上海水深度不逾200公尺，或雖逾此限度而其上海水深度仍使該區域天然資源有開發之可能性者；(b)鄰接島嶼海岸之類似海底區域之海床及底土。」此定義較有利於海洋科技進步之國家，然而，也因其以天然資源開發的可能性作為大陸礁層的外部界限，反而使得大陸礁層的範圍無法被明確界定。其後，國際法院1969年2月20日對於北海大陸礁層案判決指出，沿海國家對於大陸礁層之權利，係基於該國對於陸地領土之主權，亦即基於大陸礁層構成該國陸地領土在海洋下自然延伸之事實，並表示此為大陸礁層最基本的原則。

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37.政府徵收私有土地後，未依徵收計畫開始使用，要如何申請收回被徵收土地?

 一、依據土地徵收條例第9條規定，被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第219條之規定：

 

(一)徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。

 

(二)未依核准徵收原定興辦事業使用者。

 

(三)依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。

案例1：(准予發還) 屏東縣崁頂鄉公所辦理崁頂鄉都市計畫區OO路公有市場工程，土地所有權人向屏東縣政府申請收回A地號等4筆土地，屏東縣政府會同土地所有權人及相關單位至現場會勘，經會勘認為需用土地人於徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用，符合土地徵收條例第9條第1項第1款之申請收回要件。屏東縣政府並將會勘結果檢送相關資料報請內政部核定，經內政部審議符合收回之規定，准予發還。

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36.私有土地被政府徵收，殘餘土地要如何申請一併徵收?

 一、依據土地徵收條例第8條規定，有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日起1年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理：

 

(一)徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用 者。

 

(二)徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。

案例1：(准予一併徵收) 苗栗縣政府辦理苗栗市都市計畫8-51號道路工程，土地所有權人在徵收公告之日起1年內向苗栗縣政府申請一併徵收1116地號等5筆土地，經苗栗縣政府受理，並邀集土地所有權人及相關單位至現場會勘，經會勘認為1116地號等5筆土地，其中1116(面積0.000527公頃)、1151(面積0.002023公頃)、1291(面積0.001004公頃)及1528(面積0.000602公頃)地號等4筆土地，確因徵收致殘餘土地面積過小、形勢不整、亦無其他毗鄰土地可合併使用，無法為相當之使用；另1218(面積0.011667公頃)地號土地，雖面積不致過小，但形勢不整，無其他毗鄰土地可合併使用，無法為相當之使用。

 

這5筆土地經苗栗縣政府會勘認為符合一併徵收規定，並造冊報請內政部核定，經內政部審議符合一併徵收之規定，准予一併徵收。

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35.一般徵收、區段徵收及市地重劃之區別。

(一)一般徵收：土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。

 

(二)區段徵收：區段徵收就是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新規劃整理。開發完成後，由政府直接支配使用公共設施用地，其餘之可供建築土地，部分供作土地所有權人領回抵價地之用，部分作為開發目的或撥供需地機關使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費用。

 

(三)市地重劃：市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

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32.民眾委託房仲業買賣房屋，服務報酬應如何支付？

 民眾委託房仲業者買賣房屋時，要先了解房仲業幫您完成仲介買賣案件，您必須支付多少仲介費用，再考量是否與其簽訂委託銷售或委託承購（斡旋）契約或服務費確認單，以免吃虧。

 

一、內政部規定：

 

不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率；主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。

 

 

二、違反規定之處罰

 

不動產經紀業或經紀人員向買賣之一方或雙方收取報酬之總額超過實際成交價金6%，經不動產所在地之直轄市、縣（市）政府查明屬實，除了要加計利息後加倍返還支付人外，對於房仲業處罰新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰；處罰經紀人員6個月以上3年以下之停止執行業務處分。

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31.誰有權利申請實價登錄申報書之閱覽、抄錄或複製？

有關申報書之申請閱覽、抄錄或複製，依內政部103年1月24日台內地字第1031302503號函規定，可提供由申報人、交易雙方當事人及其繼承人申請，至相關申請程序，可向當地直轄市、縣(市)政府或地政事務所洽詢辦理。

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30.要了解公告土地現值或公告地價之作業情形，應向那個政府機關洽詢？

 一、各直轄市、縣(市)政府地政機關於地價評議前，應先舉行公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並聽取民眾反映意見及彙整處理作成書面報告，供地價及標準地價評議委員會評議會作為評議之依據。

 

二、每年地政機關舉辦公告土地現值作業公開說明會約在10、11月間，如民眾想了解公告土地現值作業歡迎請洽各直轄市、縣(市)政府地政機關詢問。

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29.如何查詢開業登記之不動產估價師及其事務所資料是否真實？

有關不動產估價師及其事務所開業、變更資料等均需向直轄市、縣(市)政府申請登記及發給開業證書，如民眾需要查詢不動產估價師及事務所開業相關資訊，可至不動產估價師資訊系統查詢，請參閱以下連結：不動產估價師資訊系統。

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28.現行土地徵收之補償價格為何？

土地徵收條例第30條自101年9月1日施行後，土地徵收補償標準即由以公告土地現值加成補償修正為按照徵收當期之市價補償。在都市計畫內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。其市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。

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27.經紀業從事國外不動產仲介業務，有何規範法規？

經紀業從事國外不動產之仲介業務，應充分調查及了解當地不動產之特性、相關法令，俾提供國內消費者周延完整的資訊，作為消費者交易決定之參考，並應遵守不動產經紀業管理條例、消費者保護法及公平交易法等相關規定。

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26.國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛應如何處理？

 一、國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛，而可歸責於國內經紀業之事由者，得檢附具體個案資料送請經紀業所在地直轄市、縣(市)政府查明處理；並得向經紀業者、消費者保護團體、消費者服務中心、消保官申訴，或向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。

 

二、涉及跨國消費之糾紛，消費者可填寫申訴書逕送消費者保護機關(單位)，或者進行線上申訴 ( 行政院消費者保護會 ) ，相關機關(單位)收到申訴案件後，將函轉外交部轉請我駐外單位協助處理。另外，外交部領事事務局已蒐集各國(地區)消費者保護機構之申訴管道，消費者可至該局網站 ( 外交部領事事務局 )

 

瀏覽「各國暨各地區旅遊及消費者保護資訊」，查詢該國之「消費者保護機構」，並自行檢具申訴資料或透過經紀業之協助，向國外企業經營者所在地之國家進行申訴，或另依該不動產當地之相關法令規定處理。

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25.「0206震災」災民因災申辦相關地籍資料及測量、登記，其規費得否減免

震災受災民眾負擔，協助儘速完成復原工作，內政部已於105年2月15日以內授中辦地字第1051301580號函請各直轄市、縣(市)政府視實際需要，依規費法第12條第3款規定，就災民因災需向地政機關申請核(補)權利書狀、地籍謄本、圖冊或閱覽地籍資料，及申辦建物測量、土地複丈、繼承登記案件之各項規費，比照莫拉克颱風時，免予繳納。

 

另申請地籍資料謄本，為受災標的之所有權人、他項權利人、繼承人或同居ㄧ戶之親人者，亦可擴大免收工本費。

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24.國人投資海外不動產應注意那些事項呢？

 一、國人投資海外不動產貼心小叮嚀

 

海外投資不動產，請謹慎小心！

 

交易前，應先停看聽，做好風險評估

 

交易時，慎選經紀業，取得必要資訊

 

交易後，若發生糾紛，尋求協助管道

 

 

二、國內不動產經紀業為海外不動產廣告銷行時，應加註「國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」警語。

 

 

三、海外不動產投資具風險性，審慎評估以避免得不償失

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23.民眾租屋簽約時，對於電費之支付應注意哪些事項？

民眾租屋簽約時，宜先與房東議定電費的收費標準，並載明於契約書內。對於電費之支付，注意事項如下：

 

一、若是租用一般建物(透天厝)或整層住宅者，因有獨立電表，除另有約定外，電費原則由房客依臺灣電力股份有限公司(以下簡稱臺電公司)帳單金額繳交。

 

二、若是租用雅房或套房者，雖然每個房間有獨立分電表，惟臺電公司是以1戶的用電總量，按級距方式計算每度用電之價格(簡稱單價)，不同用電量有不同單價，度數包含各個房間及公共區域用電(例如水塔的抽水馬達、樓【電】梯間、走道等)之加總，所以房客支付之電費，除了自己房間的使用度數外，尚須分攤公共區域用電，惟應注意房東所收取之電費最高不得超過臺電公司非營業用夏季(6月1日～9月30日)最高用電量之每度單價(用電度數分段計價之級距，請參考臺電公司網站)。

 

三、房客可依據使用度數的不同，自行依臺電公司用電度數分段計價方式計算每度用電合理單價，便可得知房東所提出的費率是否合理。倘租賃雙方對電費之計算方式有爭議時，可循消費爭議的處理途徑向各直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。

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